日前，陝西省住建廳、物價局聯合發文，要求該省各城市要劃定區域分區域測算住房專案成本，將商品房的合理利潤率控制在10%左右。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。
《中國經營報》記者瞭解到，儘管這一被稱為陝西版樓市限利的調控新政初衷被當地政府描述為“防止房價反彈，讓老百姓對商品房成本心中有數”，但是以行政方式干預商業活動的強硬調控引來各方質疑。業內人士擔心，相對於西部土地成本節節攀升的客觀現實，限利新政調控房價的初衷將成一紙空文。
加碼調控
新政明確要求，開發商須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。
記者從陝西省住建廳獲悉，上述樓市限利新政標明的下發日期為10月16日。新政要求，各城市要劃定區域並在媒體上公佈各區域住房銷售價格區間。按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等專案，根據2009年《陝西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建築的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率並控制在10%左右，同時在廣泛徵求開發建設單位和群眾意見的基礎上，通過當地新聞媒體向社會公佈各區域住房銷售價格區間，引導商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。同時，新政明確要求，房地產開發企業在取得預售許可10日內，須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。
事實上，在持續了近兩年的房地產調控大背景下，陝西省推出該新政，意味著地方版樓市調控加碼之意。而這樣的加碼政策，亦是在當地房地產價格“明降暗升”的實際狀況下應聲而出的。陝西省住建廳房產處處長張繼剛表示，該省此次推出的調控新政，是回應中央地產調控要求，是對房地產價格備案制的進一步落實和細化。
一個客觀的背景是，從房地產調控近兩年來，國內一線城市樓市銷量低迷，部分城市樓市價格出現下跌，從而令曾經持續高燒的房地產開發亦開始降溫。據國家統計局數據顯示僅2012年前9個月，全國房地產開發投資增速同比下降16.6%，房地產開發企業土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%。
西安交大房地產研究所所長楊東朗指出，此時地方政府加碼樓市新政，對於整個房地產市場的心理影響肯定較大。陝西地方版的加碼調控政策，也或許將引來其他省市效仿。
限俐落實之難
新政要求房企合理利潤率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤而只能停留在紙面意義上。
但當地業內人士則認為，限利政策操作難度較大，最終或流於一種博人眼球的形式性政策。一方面開發商認為，政府干涉市場房產定價，而不干預土地出讓定價的行為，未來將讓房企的日子更不好過；另一方面，張繼剛也解釋說，此政策不會全面鋪開，並不是專門干涉地產商商品房定價權的政策。事實上，限利的地方版樓市調控政策並非是第一次出現。早在2007年的時候，南京市就曾推出商品房銷售利潤上限8%的政策，並實行了房產“政府指導價”。但是該政策當年在南京市實施效果不佳。陝西房產評論業內人士苗雨指出，南京當年的政策，導致了開發商捂盤、新房轉二手房銷售等怪現象。此後，隨著全球經濟危機的爆發而不了了之，其實施效果顯示該政策並沒能有效調控房價。
西安市一位不願具名的開發商負責人就在接受記者採訪時表示，陝西樓市新政中要求房企合理利潤率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤而只能停留在紙面意義上。由於每個專案在核算成本方面，並非只包括陝西省住建廳公佈的那些成本。開發商的一些隱性成本，比如融資成本、公關成本等實際上是很大的，但是政府部門核算的成本並不包括這些成本。而如果成本難以核算，利潤測算就更難。
據業內人士介紹，商品房最大的成本主要有三項，一是土地成本一般占到房價的約3成以上，二是各種稅費一般占到2成，三是建安成本一般約占2成，其他的成本差異比較大。因此要核算清一個專案具體的成本有多少，絕對是一筆糊塗賬。以西安為例，目前1平方米的地價成本約在2000~3000元，稅費1600元左右，建安成本1600元左右，不算別的費用這些成本就已經達到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價約7000元左右，其若測算下來，開發商利潤可能就是20%左右。因為作為資金密集型的行業，房企業在從緊的政策下，融資成本日漸上升。
有多位接受記者採訪的業內人士表示，在成本遊戲之下，開發商會採用財務技術手段處理比如虛加成本從而保持利潤符合新政要求。但這樣做的結果無疑將是抬高房價。對於具體房價成本核算，張繼剛亦坦言操作有難度。
實際上，房地產利潤在本輪調控之前，其利潤基本維持在20%~40%。有數據顯示，2003年前後，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相近。但2007年之後年均達到30%左右，超出工業整體水準約10個百分點。
有業內人士分析指出，陝西樓市新政對於老百姓來說是意義不大。因為高房價最為實質性的內容是土地財政問題。由於地價抬高，成本自然會提高，所以靠控制開發商的利潤來壓制房價顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價格才是最有效的方法。
實際上，與全國大多數城市一樣，陝西近年來的土地收入連年攀升，即使在樓市本輪調控以來的2011年其仍保持增長。據財政部公佈的數據顯示，陝西省是6個地區中土地出讓收入同比增長的地區之一，2011年陝西省土地出讓收入為242.98億元。國務院發展研究中心近期發佈的研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》披露，2001年全國土地出讓金為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。
上述業內人士指出，土地出讓金超速的增長，與房價後來急速上漲不無關係。因此無論是限購還是限利政策，未觸及調控房價的實質，因此效果也不會太大。 |
